Факторы, которые влияют на продажу недвижимости

Сотрудник АН «ОКСАГЕН» Козлова Наталья Владимировна рассказала о факторах, которые могут повлиять на эффективность продажи квартиры.

Покупка-продажа жилья —  это тяжелый процесс, который состоит из  большого количества деталей и нюансов, к которым нужно подходить с большой ответственностью, так как они влияют на ход всей сделки.

Причины, которые влияют на процесс купли-продажи недвижимости

Фактор мотивации

Когда у владельца есть четкое понимание того, зачем ему надо продать недвижимость, в какой срок нужно вложиться, есть ли альтернативы для решения данного вопроса, тогда у него есть мотивация для продажи.

Если же клиент планирует получить со сделки определенную сумму, которая нереальная, исходя из ситуации на рынке, то, скорее всего, мотивации у клиента нет. Как правило, он планирует продавать, он никуда не спешит. В таких случаях, владельцу рекомендуют сдать свой объект в аренду, пока цена не изменится до той, которая ему подходит.

Такую ситуацию  может охарактеризовать понятие «туалетная мотивация», когда человек стает самым целеустремленным в решении своего вопроса. По такому же принципу, надо следовать продавцу, когда он решается на продажу своей недвижимости.

Владелец

Сам собственник, а также другие лица, которые также имеют права на продаваемую недвижимость, могут стать причиной, по которой их объект не  продается.  Но, если у клиента есть понимание рыночной ситуации, тогда результат в большинстве случаев станет положительным. Это также относиться и собственникам (часто родственники или бизнес-партнеры), которые  находятся в дружеских отношениях между собой и общими усилиями пытаются решить вопрос.

Совокупность всех факторов, которые представлены при удачном раскладе для владельцев будут только способствовать эффективной продаже. В противном случае, владелец или его помощники станут только  препятствием для продажи.

Отягощение

А именно, его отсутствие, будет только на пользу сделке. К непредвиденным проблемам можно отнести незаконную перепланировку, судебные решения по квартире, задолженность по ЖКУ и прочее.

Решение таких вопросов может затянуть процесс продажи и уменьшит шансы на продажу в разы. Поэтому владельцам настоятельно рекомендуется решить их до момента начала продаж.

Начальная цена

Данный фактор составляет почти 100% успеха при купле-продаже недвижимости.  Для этого нужно изучить ситуацию на рынке и узнать есть ли спрос по аналогичным предложениям, были ли сделки за последнее время, какие существуют схожие варианты по характеристикам. Выяснив данные составляющие, можно близко подойти к стартовой цене по продаже для покупателей и максимально заинтересовать их  в продаваемом объекте. Чем точнее будет цена или стартовые условия, тем меньше времени потребуется для продажи.

Подготовка документов

Перечень документов, которые нужны для продажи, можно найти на сайте http://oksagen.ua/ или проконсультироваться у сотрудников нашего АН.

Документы, должны быть, как и на продаваемую недвижимость, так и те, что удостоверяют личность владельца объекта. Также для оформления сделки нужно подготовить пакет документов, как справки, выписки, оценки и прочее.

Подобные предложения на рынке недвижимости

Продавец должен детально узнать о предпочтениях и спросе на аналогичные объекты. Владелец может уточнить данную информацию из открытых источников. Статистику последних продаж и реальный спрос можно узнать, работая с агентом по недвижимости, который владеет такими данными.

Общие характеристики жилья

Общая и жилая площади,  этаж и этажность дома, планировка считаются главными критериями при поиске квартиры.

1-2-комнатные квартиры сейчас пользуются большим спросом, чем многокомнатное жилье, а первые и последние этажи также менее востребованы, чем средние.

Хотя, на всякую недвижимость найдется свой покупатель.

Месторасположение

Состояние двора, соседние дома, инфраструктура, транспортные развязки – это второе, на что смотрит покупатель.  Объекты промзон, удаленность от городского транспорта, школ, детских садов, магазинов уменьшают шансы на то, что клиент обратит внимание на такие  предложения.

Виды недвижимости

На сегодняшний день существует 4 сегмента: эконом, комфорт, бизнес, премиум (элитное жилье). Самый большой спрос на эконом, комфорт и бизнес жилье. Но и на элитную недвижимость есть покупатели, вопрос лишь в мотивации продажи у собственника.

Различий в подходе по продаже разных видов недвижимости почти нет, но есть своя специфика продвижения в каждом сегменте.

Внешний вид квартиры

Предпродажная подготовка  создает повышенный спрос, тем самым и стоимость в результате может быть больше. Необходимо привести в  порядок квартиру и лестничную площадку, разные мелкие и крупные поломки должны быть устранены.

Потенциального покупателя на этапе показа может спугнуть внешний вид жилья, а владелец на фоне недовольства не сможет  рассказать о достоинствах квартиры.

Платежеспособность покупателей

Об этом пункте можно узнать самостоятельно, после начала продажи. Сегодня существует тенденция о завышенных ожиданиях по цене. Поэтому выставляя свой объект на продажу, клиенты удивляются что покупателей или мало, или они не готовы платить ту стоимость, которую планировал получить собственник.  Когда владелец узнает о малой покупательской способности, то для него самым приемлемым вариантом станет отказ от продажи, пока не поменяются обстоятельства на рынке недвижимости.

Рекламная кампания

Лучшим вариантом станет сотрудничество с маркетинговыми и рекламными компаниями. Также на помощь придут разные интернет-порталы, внешняя реклама и реклама в СМИ, которые позволяют максимально охватить круг потенциальных клиентов.

Короткие описание, фото в плохом качестве в несколько раз снижают вероятность обращения потенциального покупателя. Чем больше рекламы получит объект, тем больше шансов на продажу недвижимости.

Сезонность и форс-мажорные обстоятельства

Время года также влияет на процесс продажи. В летний период, новогодние праздники, активность клиентов падает. Сложные погодные условия также негативно влияют на продажи. Поэтому, момент с планированием времени для старта продаж заранее продумать. Курс валют, непогода  или природные бедствия — это те обстоятельства, которые могут поменять планы по продаже.

Самостоятельная продажа или сотрудничество с агентством недвижимости

Следующие пункты по продаже связаны с вопросами работы с риелтором. Владелец сам решать, нужна ли ему помощь агента или нет. Но, надо понимать, что риелтор риелтору рознь.

Агент по недвижимости необходим владельцу  для создания спроса на его объект, чтобы продать его по максимально выгодной цене и в короткие сроки. Лучше всего с данными заданиями справляются риелторы, которые работают в рамках партнерских продаж, как, например, наше АН, которое является членом СРК и АСНУ.

Факторы, которые  влияют на продажу (работа с агентом по недвижимости)

 Показы объекта

Владельцу недвижимости не рекомендуется присутствовать на показах и переговорах с покупателями. Так как не все собственники обладают опытом проведения переговоров. Профессиональный риелтор работает в интересах своего клиента и умеет скрывать даже небольшие дефекты.

Поэтому собственнику, если он все — таки решил работать с риелтором, стоит полностью довериться ему и не присутствовать на показах. Специалист может профессионально провести презентацию квартиры и выстроить ее таким образом, что собственник и его объект будут только в выигрышной позиции.

Непрофессиональный подход

Данный анти фактор происходит, когда с объектом работает не профессионал, при этом,  создавая  только трудности и осложнения в процессе, и в итоге работает во вред клиенту.   Поэтому собственнику стоит обращаться только к проверенным агентствам, которые смогут на должном уровне предоставить услуги.

Подписание эксклюзивного договора

Если же собственник решается подписать такой документ, то буквально на первых днях он уже увидит результаты работы агента, так как он работает только в интересах клиента. Мотивация у риелтора на максимуме, и он при этом стремится не только к заслуженному вознаграждению, но и к рекомендациям, положительным отзывам и повторным обращениям клиента к услугам.

Система партнерских продаж

Если владелец заключил эксклюзивный договор с агентством недвижимости, которое состоит в разных союзах и ассоциациях, то такое сотрудничество помогает за короткие сроки сообщить наибольшему количеству потенциальных покупателей о продаваемом объекте с помощью коллег-риелторов.

Переговоры с покупателем

Собственнику также не обязательно принимать участие в переговорах, также как и не присутствовать на показах. Это касается только тех случаев, когда на него работает профессионал, а начинающий риелтор. Неправильно выстроенный разговор может отвернуть покупателя от идеи приобретения объекта.

 Динамика процесса

С момента начала сотрудничества риелтор налаживает процесс, фиксирует звонки, показы, размещает рекламу. Информируя владельца, он дает советы о дальнейших действиях купли-продажи. Владелец, не обязан полностью вникать в процесс, задача агента по недвижимости создать ситуацию, при которой у собственника будет выбор наилучшего предложения.

Другие причины

Совокупность факторов, также как и какие-нибудь несущественные на первый взгляд нюансы, которые не указаны выше, могут повлиять на ход событий, связанных с продажей квартиры.

Обращайтесь за помощью или консультацией только к проверенным специалистам. Не стоит доверять такое важное дело, как продажа недвижимости, профанам.