Как продать долю дома в Украине: что нужно знать
В Украине закон разрешает продавать не только целый дом, но и его часть — долю. Такая ситуация часто возникает, если недвижимость была получена по наследству, подарена, куплена в складчину или разделена между бывшими супругами. Однако продажа части дома — процесс непростой. Все зависит от формы собственности и согласия других владельцев.
В этом материале расскажем, что нужно учитывать при продаже доли, какие могут быть трудности и как избежать юридических рисков.
Как продать долю дома в Украине: что важно знать
Какие бывают формы собственности
Перед тем как выставить долю на продажу, нужно уточнить, какая у вас форма собственности. В Украине существует два типа:
- долевая собственность — каждый владеет определённой частью недвижимости (например, ½ или ⅓);
- совместная собственность — доли не определены, и дом принадлежит всем владельцам вместе.
Если у вас долевая собственность, продать свою часть можно сравнительно просто — она уже юридически зафиксирована. Если же доли не выделены — придётся сначала установить их через соглашение или суд.
Преимущественное право других владельцев
Если дом находится в общей собственности, другие совладельцы имеют преимущественное право покупки. Это означает, что перед продажей стороннему покупателю вы обязаны письменно уведомить остальных владельцев, указав цену и условия сделки.
У совладельцев есть один месяц, чтобы принять решение. Если кто-то согласен — продать нужно именно ему. Если нет — совладельцы должны письменно отказаться от покупки, с нотариальным подтверждением. Важно: если вы не уведомите других владельцев, они могут оспорить сделку в суде и добиться её отмены.
Можно ли продать долю без согласия совладельцев
Если другие совладельцы не выходят на связь, их всё равно нужно официально уведомить. Это делается через заказное письмо с уведомлением. В письме указывается информация о продаже: доля, цена, данные покупателя.
Если в течение месяца никто не отреагировал, и письма вручены или возвращены как неврученные — вы вправе заключить сделку. Но помните: если позже совладелец докажет, что не был должным образом проинформирован, сделку могут аннулировать.
Как избежать проблем при продаже
Чтобы защитить себя от споров и судебных разбирательств:
- Действуйте только официально, даже если совладельцы — родственники.
- Все уведомления отправляйте письменно, с доказательствами доставки.
- Соберите необходимые документы: выписку из Реестра прав собственности, документ, подтверждающий право на долю (договор купли-продажи, дарения, наследства и т.д.), независимую оценку доли — она потребуется для нотариуса.
Почему не всегда выгодно оформлять дарение
Иногда долю передают через договор дарения, чтобы обойти преимущественное право других владельцев. Это действительно возможно — на такие сделки право первоочередного выкупа не распространяется.
Однако есть определенные моменты:
- получатель подарка платит 5% налога (если не родственник);
- плюс 1,5% военного сбора;
- налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости, установленной экспертом.
Поэтому дарение может быть выгодным только при передаче доли родственнику или близкому человеку, которому вы полностью доверяете.
Советы от риэлторов агентства «Оксаген»
Эксперты рекомендуют всегда придерживаться официальной процедуры, даже если между совладельцами хорошие отношения. Большинство споров возникает из-за отсутствия письменных уведомлений и договорённостей. Если хотя бы один совладелец не был надлежащим образом проинформирован, сделку можно признать недействительной.
Когда не обойтись без суда
Иногда продажа доли приводит к судебным разбирательствам. Это возможно, если:
- совладельца не уведомили о продаже;
- доля не определена юридически;
- кто-то из владельцев категорически против сделки;
- документы содержат противоречия.
В таких случаях придётся обращаться в суд либо для выделения доли в натуре, либо для признания сделки законной. Но такие процессы могут быть затяжными и требовать дополнительных расходов.
