Как распознать мошенников при купле/продаже недвижимости?
Покупая квартиру, у клиентов могут возникнуть множество вопросов, которые касаются подмены объектов недвижимости или документов. Поэтому проблема, как уберечь себя от мошенников при оформлении сделки, на сегодняшний день очень актуальна.
Директор агентства недвижимости «Оксаген» Геннадий Николаевич Шмарко делит риски, которые возникают при покупке квартир на первичном и вторичном рынках.
Мошенничество на первичном рынке
1. Отсутствие разрешительной документации. Если у застройщика нет разрешительных документов в наличии, то нужно или подождать, когда их оформят, или отказаться от покупки объекта – в Украине любое строительство без разрешения запрещено законом.
2. Несоответствие информации в документах тому, что есть по факту. Данные о строительстве на интернет-порталах, бигбордах и в документах не должны отличатся. К примеру, продается квартира в девятиэтажном доме, а разрешение есть на строительство только «пятиэтажки», так как строить выше не разрешено, согласно градостроительному плану района.
3. В договоре не указано про возможные штрафы, условия возврата денег, гарантии. Геннадий Николаевич подчеркивает, что если в договоре нет возврата средств при выходе из договора или невыполнении застройщиком своих обязательств, то рекомендовано отказаться от сотрудничества с компанией.
4. Заниженная цена может стать причиной того, что застройщик хочет получить деньги за короткий период или сэкономить на качестве стройматериалов. Поэтому стоит сверится со средней ценой по району и сегментом – если разница слишком существенна, уточните, что может быть причиной такой ситуации.
5. Несоответствие стройки целевому назначению земли. Строительство дома должно проходить на участке, целевое назначение которого – строительство многоэтажных домов, а не, например, обслуживание гаражных кооперативов.
Помимо этого, Геннадий Шмарко рекомендует уделить внимание проверке прав компании-застройщика пользоваться участком (должен быть действующий договор аренды или договор купли-продажи). Также не нужно забывать и об реестрах судебных решений, чтобы знать, наличие в отношении недвижимости уголовных дел, согласно которым уполномоченные органы могут забрать участок в городскую собственность.
Мошенничество на вторичном рынке
1. В реестре прав на недвижимость нет данных о продавце, как о владельце недвижимости. Бывают случаи, когда злоумышленники берут в аренду квартиру, а потом, как собственники, продают ее. Важная деталь: в реестре прав на недвижимость есть данные только о той недвижимости, право собственности на которую было получено после 2003 г. Если владелец показывает документ о праве собственности, которое было куплено до 2003 г., и информации о нем в реестре нет, то, скорее всего, это и есть хозяин. Насторожить должно, если информация о предъявленном документе и реестре отличаются, или если документ выдан после 2003 г., а данных о нем в реестре нет.
2. Прописанные родственники или малолетние дети. Все, кто прописан в квартире, обязаны выписаться до совершения сделки. Это не помешает проведению сделки, но выписать их после будет сложно. Особенно, если это несовершеннолетние дети.
3. Собственник получил жилье в наследство. В таком случае нужно узнать, нет ли законных наследников, помимо продавца. В противном случае, можно будет оспорить законность сделки.
4. «Свой» нотариус. Так как в сделках купли-продажи больше рисков у покупателя, то именно он должен решить, у какого нотариуса будут подписаны документы.
5. Большое количество перепродаж за короткий промежуток времени. Постоянно меняя владельца, злоумышленники заметают следы. В результате, если цепочку сделок признают недействительной, пострадает конечный добросовестный покупатель.
6. Несоблюдение формы договора. Договор купли-продажи, мены или дарения заключается в нотариальной форме. Без оформления у нотариуса покупатель не сможет зарегистрировать на себя право собственности.
7. Отказ от показа обьекта до заключения сделки. Покупая квартиру без просмотра — очень рисковано. Не увидев объект лично, трудно сложить впечатление об его реальном состоянии.
8. Продажа по доверенности. Случается, что к заключению сделки собственник успел отозвать доверенность, что может стать причиной отмены сделки. Поэтому рекомендовано приглашать владельца лично подписывать договора.
9. Большая сумма предоплаты. Если владелец просит внести задаток (20-50% от суммы договора), существует риск, что после его получения он может просто исчезнуть. Обычно сумма задатка не должна превышать 1 000 у.е. В большинстве случаев, можно постараться вернуть свои деньги через суд, что может повлечь за собой потерю времени и еще больших вложений. Геннадий Николаевич уточняет, что решение суда и его исполнение могут быть актуальными, если у аферистов есть что взыскивать, но, как правило, они ничем не владеют.
