Продажа квартиры с долгами в Украине: что важно знать владельцам

Ситуации, когда владельцу необходимо продать квартиру с накопившимися долгами за коммунальные услуги или кредитными обязательствами, встречаются довольно часто. Украинское законодательство допускает такие сделки, однако они имеют ряд особенностей, которые влияют на скорость подготовки и безопасность.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Согласно действующим нормам — Закону «О жилищно-коммунальных услугах», ст. 162 Жилищного кодекса Украины и Закону «Об исполнительном производстве» — продажа недвижимости с долгами возможна при условии, что на объект не наложен арест. Перед оформлением сделки нотариус обязательно проверяет данные в Едином реестре должников и указывает сумму задолженности в договоре.

По договорённости сторон долг может быть передан новому владельцу, но на практике покупатели соглашаются на это только при определенной скидке. Чтобы подтвердить задолженность, продавцу обычно требуется предоставить:

• справки от коммунальных служб; 
• детализированную расшифровку начислений и оплат;
• подтверждение отсутствия открытых исполнительных производств.

Чем проблемнее история объекта, тем меньше круг потенциальных покупателей — рынок недвижимости реагирует на такие объекты осторожно.

Если долгов нет в исполнительной службе и объект не под арестом

Это наиболее простая и распространённая ситуация. Продажа возможна при согласовании следующих вариантов:

• продавец погашает долг до сделки;
• задолженность учитывается в цене и передаётся покупателю;
• стороны прописывают отдельный пункт о переходе обязательств в договоре.

Нотариус не может отказать в регистрации сделки, если юридические требования соблюдены, а стороны согласовали все условия.

Продажа квартиры с долгом, находящимся в исполнительной службе

Если долг уже находится в исполнительной службе и на недвижимость наложен арест, продажа невозможна до полного урегулирования вопроса.

Для снятия ареста необходимо:

• Полностью погасить задолженность.
• Получить постановление исполнителя о завершении производства.
• Передать документы нотариусу для проверки соответствующих реестров.

После выполнения этих шагов объект снова становится доступным для проведения операций купли-продажи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Неприватизированное жильё по закону не подлежит продаже.

Чтобы совершить сделку, необходимо:

• завершить приватизацию;
• зарегистрировать право собственности в Государственном реестре вещных прав;
• затем урегулировать задолженность и подготовить объект к продаже.

До оформления прав собственности любые сделки будут считаться юридически недействительными.

Как безопасно провести сделку

Продажа квартиры с долгами требует тщательной проверки документации, понимания нюансов законодательства и грамотного сопровождения. Чтобы избежать риска отказа нотариуса, скрытых арестов или проблем с реестрами, лучше обращаться к специалистам. Наше АН «Оксаген» в Николаеве поможет проверить юридический статус объекта, оценить ситуацию с задолженностью, подготовить необходимые документы, безопасно провести сделку даже в нестандартных условиях.