Продажа недвижимости нерезидентом Украины

Нерезиденты, которые купили жилье в Украине или получили его в наследство, могут свободно им распоряжаться.

Предлагаем вам рассмотреть основные моменты, с которыми может столкнуться нерезидент, решивший продать или подарить недвижимость в Украине.

Кто такие нерезиденты

Нерезиденты – это граждане других стран или Украины, а также люди без гражданства, которые на постоянной основе проживают вне украинской территории. Поэтому к данной категории относят всех, кто имеет постоянное место жительства за границей. Согласно ЗУ «О внешнеэкономической деятельности», постоянное место жительство подразумевает проживание на территории определенного государства не менее 1 года. Гражданин Украины, который живет за границей на протяжении длительного времени, считается нерезидентом, только если его нахождение там не обусловлено выполнением служебных обязанностей, контрактом или другими подобными обстоятельствами. Если вы уехали за рубеж с целью заработка по договору на любой период – остаетесь резидентом Украины. Если вы уехали непостоянное место жительства не из-за службы или работы – через год стаете нерезидентом.

Процедура продажи недвижимости иностранцем

Заключать сделки купли-продажи недвижимого имущества на территории Украины могут нерезиденты, которые достигли 18 лет. Если он лично хочет принять участие в совершении сделки, на момент подписания договора иностранец должен пребывать в Украине легально (данное действие подтверждают соответствующие миграционные документы).

Подготовка документов на продажу недвижимости

Продавая квартиру, нерезидент должен подготовить не только бумаги на нее (подтверждение прав собственности, технический паспорт, справки из ЖЭКа и БТИ), провести оценку недвижимости, но и упорядочить свои личные документы, позволяющие ему заключить договор купли-продажи:

• — Легализировать документы. Нерезидент должен перевести на государственный язык и заверить у нотариуса свой паспорт (вид на жительство), свидетельство о браке и согласие мужа/жены на продажу.
• — Получить идентификационный код. Нерезидент должен обратиться с легализованными документами в Государственную налоговую инспекцию.

Загвоздка может произойти в том, что часто счет нерезидента, на который нужно перевести средства, открыт в заграничном банке. Поэтому покупатель должен будет расплачиваться иностранной валютой. Согласно Декрету Кабмина №15-93, это можно сделать при наличии индивидуальной лицензии НБУ, разрешающей использовать иностранную валюту как средство платежа, а также переводить денежные средства за границу.

Согласно постановлению НБУ №43,  совершая сделку на сумму от 150 тысяч гривен,  покупатель должен представить документ, который подтверждает законное владение средствами (справка о начислении заработной платы, декларация о доходах, другие документы, которые свидетельствуют о правомерном наличии денежных средств).

Налог при продаже недвижимости нерезидентом

Согласно 172 статьей НКУ, нерезидент, который продает недвижимость, не оплачивает подоходный налог при выполнении 2 условий: — он владеет объектом продажи дольше 3-х лет;

• — он продает недвижимость впервые за отчетный период (календарный год).

Продаваемая недвижимость иностранца не облагается налогом, если объект сделки достался ему в наследство. При этом условие владения жильем на протяжении 3-х лет во внимание не принимается. В других случаях продавец оплачивает:

• — пошлину – 1% (по договоренности платится поровну с другой стороной сделки);
• — подоходный налог физического лица (НДФЛ) – 18%;
• — военный сбор – 1,5%.

Нерезидент платит по всем нормам, которые регламентированы НКУ. Согласно закону «О сборе на обязательное пенсионное страхование», если покупатель (резидент или нерезидент) покупает недвижимость не первый раз, он уплачивает пенсионный сбор — 1%. Оформляя документы, нерезидент должен обратить внимание на наличие соглашения между Украиной и страной, где он проживает и о защите от двойного налогообложения.

Дарение недвижимости нерезидентом

Жилье, которое принадлежит нерезиденту, может быть объектом дарения. Собственник недвижимости может подарить ее как резиденту Украины, так и иностранцу.

Дарение квартиры нерезидентом резиденту

Эта процедура подразумевает оформление нотариально заверенного договора. Каждая сторона должна предоставить паспорт (вид на жительство) и идентификационный код. Поэтому при оформлении дарственной, нерезидент должен оформить ИНН и легализовать документы. Помимо этого, необходимо подготовить следующие документы:

• — правоустанавливающую документацию на недвижимость;
• — техпаспорт;
• — справки из ЖЭКа и БТИ;
• — согласие жены/мужа.

Кроме этого, необходимо оплатить налоги согласно Налоговому кодексу. Дарение недвижимости  родственнику нерезидента любой степени родства или человеку, с которым он не имеет родственных связей, подразумевает выплату налога на доход — 18%, военный сбор – 1,5% и госпошлина – 1%. Первые два налога оплачивает сторона, которая принимает квартиру в дар. Госпошлина вносится сторонами по согласию. Резидент оплачивает налоги после подачи декларации.

Дарение квартиры нерезидентом нерезиденту

Если нерезидент дарит квартиру нерезиденту, обеим сторонам нужно заняться легализацией документов и получить идентификационный код.

Чтобы нерезидент мог принять такой подарок, он оплачивает налог на дарение и военный сбор перед заверением дарственной нотариусом. Таким образом, в отличие от первого случая, дарственная на квартиру нерезиденту оформляется после того, как он уплатит налоги.

Итог

Нерезидент может продать недвижимое имущество, передать ее в дар, как иностранцу, так и гражданину Украины. Тип сделки определяет, какая из сторон облагается налогами. В некоторых случаях подоходный налог платить не нужно.

Обратите внимание на это, когда определяетесь с порядком передачи прав на недвижимость от нерезидента другой стороне сделки, принимая во внимание сумму сделки, валюту, законность порядка передачи средств и подготовку соответствующих документов.