Новые ограничения «єОселі» в 2026 году: почему ипотеку могут не одобрить
Программа доступной ипотеки «єОселя» остаётся главным инструментом покупки жилья в кредит, однако в 2026 году её условия стали заметно строже. Обновлённые требования уже влияют на выбор квартир, структуру спроса и количество отказов со стороны банков — особенно в регионах.
Что изменилось в программе «єОселя» в 2026 году
В течение 2025–2026 годов государство пересмотрело правила участия в программе. Основной акцент сместился в сторону новостроек, а требования к объектам и заёмщикам стали более детализированными.
Среди ключевых изменений:
- снижён допустимый «возраст» дома, что автоматически сократило выбор на вторичном рынке;
- расширен перечень новостроек, которые могут участвовать в программе;
- усилен контроль за соответствием площади и стоимости жилья установленным нормативам.
В результате интерес покупателей всё чаще сосредотачивается именно на новых жилых комплексах.
Отдельные условия для ВПЛ: поддержка с ограничениями
С сентября 2025 года действует специальная программа для внутренне перемещённых лиц. Она предусматривает:
- компенсацию 70% первого взноса;
- компенсацию 70% ипотечных платежей за первый год;
- возмещение расходов на оформление ипотеки — до 40 тыс. грн.
Однако ключевым ограничением стала максимальная стоимость жилья — не более 2 млн грн. На практике это серьёзно сузило выбор, особенно в крупных городах и в домах с новым ремонтом. Даже в Николаеве найти подходящий объект в этом ценовом диапазоне становится всё сложнее.
Основные причины отказа в ипотеке «єОселя»
С конца 2025 года Кабинет Министров обновил правила участия в программе. Среди наиболее распространённых причин отказа:
- наличие в собственности жилья площадью более 52,5 м² (для семьи из 1–2 человек) с добавлением 21 м² на каждого следующего члена семьи;
- продажа недвижимости за последние 36 месяцев, если её площадь превышала норматив;
- превышение допустимой площади квартиры более чем на 10% или общей площади свыше 115,5 м²;
- превышение установленной стоимости квадратного метра или общей цены объекта более чем на 10%.
Отдельно стоит учитывать: многие новостройки проектировались ещё в 2024–начале 2025 года, когда этих ограничений не существовало. Из-за роста себестоимости строительства, логистики и энергоносителей застройщикам сложно «вписаться» в новые лимиты.
Доход заёмщика: ещё один критический фактор
Даже при полном соответствии объекта требованиям банк оценивает платёжеспособность семьи. Например:
- для покупки однокомнатной квартиры стоимостью около 1,5 млн грн минимальный чистый доход семьи должен составлять от 32 тыс. грн в месяц;
- в более дорогих городах этот показатель достигает 50–60 тыс. грн.
Для Николаева требования к доходу ниже, чем в Киеве или Львове, но банки всё чаще учитывают дополнительные риски и финансовую нагрузку семьи.
Риелторы нашего АН “Оксаген” отмечают несколько локальных тенденций:
- растёт спрос на компактные квартиры, которые «проходят» по нормативам «єОселі»;
- увеличилось количество запросов на юридическую проверку объектов перед подачей заявки;
- продавцы чаще соглашаются на торг, если покупатель планирует ипотеку;
- повышенный интерес сохраняется к домам с автономным отоплением и готовыми документами.
В 2026 году «єОселя» остаётся рабочим инструментом покупки жилья, но требует более тщательной подготовки — как по объекту, так и по документам и доходам заёмщика. Ошибка на любом этапе может привести к отказу банка. Если вы планируете покупку или продажу жилья в Николаеве с использованием ипотеки «єОселя», специалисты агентства недвижимости АН “Оксаген” помогут подобрать объект, соответствующий всем требованиям программы, проверить квартиру и документы до подачи заявки, оценить шансы на одобрение ипотеки, безопасно сопроводить сделку — от консультации до регистрации права собственности.
