Новые ограничения в «єОселі» с 9 февраля: что изменилось и как это повлияет на рынок Николаева
Государственная программа льготной ипотеки «єОселя» в 2026 году претерпела самые серьёзные изменения с момента запуска. С 9 февраля вступили в силу новые ограничения, которые значительно сужают круг участников и устанавливают жёсткие требования к недвижимости.
Главная цель нововведений — сделать программу более адресной и сократить случаи использования льготной ипотеки для покупки дорогого или слишком просторного жилья.
Главные изменения
Ограничение площади: теперь всё строго по норме
Согласно постановлению №1637, государство установило чёткие лимиты по площади недвижимости:
- для одного человека или пары — квартира до 52,5 кв. м, дом до 62,5 кв. м;
- дополнительно — +21 кв. м на каждого следующего члена семьи;
- максимальный предел — 115,5 кв. м для квартиры и 125,5 кв. м для дома.
Если жилью более трёх лет — превышать норму нельзя ни на метр.
Для новостроек возрастом до трёх лет допустимо отклонение до 10%, но не более.
Для Николаева это означает, что под программу будут попадать преимущественно однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры. Просторное жильё фактически выходит за рамки «єОселі».
Проверка имущества: теперь за последние 3 года
Одно из самых чувствительных изменений — расширенный анализ имущественной истории. Если раньше банки проверяли операции с недвижимостью за последние 12 месяцев, теперь учитывается период в 36 месяцев.
Если за последние три года вы продали квартиру, и её площадь вместе с имеющейся недвижимостью превышает установленные лимиты — в участии в программе могут отказать.
Для жителей Николаева это особенно актуально, поскольку многие семьи в последние годы продавали жильё для переезда или оптимизации расходов.
Ограничения по цене квадратного метра
Теперь установлен и ценовой «потолок». Максимальная стоимость рассчитывается на основе региональной опосредованной стоимости строительства, умноженной на коэффициент 2.
Это означает, что не каждую квартиру можно купить по «єОселі», даже если она подходит по площади. Разницу между рыночной ценой и лимитом больше нельзя компенсировать увеличенным первоначальным взносом.
Как это повлияет на рынок
На первичном рынке изменения стали неожиданностью для многих застройщиков. Большая часть жилых комплексов проектировалась по старым стандартам — с большей площадью и иной ценовой политикой.
Эксперты прогнозируют, что в 2026 году возникнет дефицит компактных квартир, соответствующих новым требованиям программы. Особенно это касается новостроек.
Что происходит в Николаеве сейчас
На местном рынке уже заметны несколько тенденций:
- повышенный спрос на однокомнатные квартиры до 50–55 кв. м;
- рост интереса к жилью с автономным отоплением;
- увеличение числа консультаций по «єОселі» и отказов из-за несоответствия параметрам;
- активизация вторичного рынка — часть покупателей переключается на готовое компактное жильё.
Кроме того, в Николаеве в начале 2026 года обсуждается запуск новых проектов реконструкции жилых кварталов и постепенное оживление первичного рынка после периода стагнации. Однако именно компактные квартиры становятся самым ликвидным сегментом.
Что важно учесть покупателям
Новые правила сделали «єОселю» менее гибкой. Перед подачей заявки важно:
- проверить соответствие площади;
- проанализировать свою имущественную историю за 3 года;
- убедиться, что стоимость квартиры укладывается в лимит;
- заранее рассчитать налоговые и сопутствующие расходы.
Ошибки на этапе выбора квартиры могут привести к отказу банка уже после внесения задатка.
Если вы планируете покупку жилья в Николаеве по программе «єОселя» или хотите понять, какие объекты действительно соответствуют новым требованиям, наши специалисты АН «Оксаген» помогут подобрать подходящий вариант, проверить документы и безопасно сопровождить сделку от консультации до регистрации права собственности.
