Перечень законодательных аспектов при покупке квартиры в новострое
При покупке квартиры в новостройке, потенциальному покупателю следует ознакомиться со своими правами и обязанностями, установленными в украинском законодательстве. Вместе с этим нужно детально изучить права и гарантии компании-застройщика.
Специалисты АН «Оксаген» представляют перечень законодательных аспектов при инвестировании в новый жилой фонд:
- Закон Украины «Об инвестиционной деятельности»
Данный документ четко определяет регламент прав и обязанностей покупателя и продавца, а также регулирует порядок проведения инвестиционной деятельности. Раздел 2 этого документа укажет покупателю, как защитить свои инвестиции, в статье 18 указаны гарантии, которые получит застройщик и инвестор, зоны ответственности покупателя и продавца указаны в статье 8 закона, а способы финансирования определены статьей 4 вышеупомянутого закона.
1.2.Договор купли-продажи облигаций при покупке новостроя
Этот документ укажет покупателю не только на его права и обязанности, но и определит порядок действий при приобретении недвижимости нового жилого фонда по легальным схемам. К таким схемам относятся:
— приобретение недвижимости посредством фонда финансирования строительства;
— покупка квартиры в новострое путем эмиссии целевых облигаций;
— покупка квартиры через институт общего инвестирования.
- Гражданский Кодекс Украины
Легальных схем не так уж и много, да и условия часто бывают не очень выгодными, поэтому застройщики часто прибегают к другим, обходящим закон, схемам, чтобы уменьшить налоговые обязательства. Исходя из этого, застройщики часто опираются на нормы Гражданского Кодекса Украины. Этот закон определяет отношения (имущественные и неимущественные) физических и юридических лиц. Следовательно, при заключении договора купли-продажи Гражданский Кодекс Украины является одним из основополагающих документов. Кодекс также описывает такие нюансы:
— главы 27 и 34 описывают правила использования земель под застройку, а также случаи пользования чужой и собственной землей;
— статья 331 говорит о порядке приобретения прав на объекты недвижимости завершенного и незавершенного строительства;
— статьи 183-184 определяют порядок использования земель под домом, виды договоров купли-продажи, их особенности и порядок заключения, ответственность и обязанности участников гражданских правоотношений и др.
2.1. Договор купли-продажи дериватива
61 параграф Гражданского Кодекса Украины рассказывает о строительном подряде. Этот пункт регулирует взаимоотношения не только продавца и покупателя, но и землевладельца, подрядчика и т.д. Это позволяет применять гибкие схемы и на законных основаниях обходить строго установленный регламент. Это становится актуальным при покупке недвижимости в рамках дериватива, форвардного контракта, договора долевого участия и др.
- Закон «о регулировании градостроительной деятельности»
Важным документом при покупке квартиры в новострое является закон № 3038-17 «о регулировании градостроительной деятельности». Этот закон защищает государственные и частные интересы при застройке территории. Документ предусматривает стабильное развитие местности и определяет регламент правовых и организационных аспектов строительства. Становится понятным, куда обратиться при возникновении проблем при постройке, роль Госархстройконтроля и т.д.
Закон №3038-17 указывает, каким образом должно идти строительство, как заканчиваться, а также классифицирует объекты недвижимости по классам ответственности.
- Постановление «О государственной регистрации имущественных прав»
После завершения строительства, владелец квартиры должен оформить право собственности на приобретенную недвижимость. Эта процедура подробно описана в Постановлении Кабинета Министров Украины №1127. Особенное внимание следует обратить на следующие пункты:
— пункты 6-29 рассказывают об особенности регистрации через фронт-офисы, а также через государственных и частных нотариусов;
— пункты 35-39 описывают регистрацию права собственности по решению суда;
— пункты 30-34 определяют порядок регистрации путем подачи заявления в электронной форме;
— пункты 40-76 определяют документы, необходимые для регистрации права на недвижимость;
— пункт 5 определяет сроки регистрации.
Также Постановление №1127 определяет общие нормы проведения процедуры регистрации, причины отказа и др.
Ознакомившись с этими законами, вы сможете избежать обмана со стороны застройщика. Также помимо изучения законов, перед вложением средств в новострой, внимательно изучите компанию-застройщика, ее репутацию, отзывы в социальных сетях и т.д.
