Нужно ли платить аренду во время оккупации

Позорная война россии против Украины продолжается. Недавно украинская армия провела в Харьковской области одну из величайших контратак в современной истории. ЗСУ постепенно освобождает наши суверенные территории, но многие области все еще остаются в оккупации. В этом материале наши юристы АН “Оксаген” расскажут, что делать, если ваше арендованное имущество оказалось в оккупации и нужно ли платить аренду. 

Есть такие арендодатели, которые продолжают требовать плату, где арендованное имущество находится на оккупированной части Украины. Что делать в этом случае? Наши специалисты советуют обратиться к законодательным нормам (часть статьи 762 Гражданского кодекса Украины). В ней сказано, что арендатор освобождается от арендной платы за все время, в течении которого он не имел возможности пользоваться имуществом из-за обстоятельств, которые он не в силе контролировать. Это условие действует для всех видов имущества: квартир, домов, земельных участков, складов и так далее. Данная норма — уникальный случай, который освобождает стороны договора от обязательств несмотря на гражданское право. 

В статье 617 ГКУ также указывается об условии форс-мажора, но эта статья не освобождает от денежных или других обязанностей, а только освобождает от ответственности за нарушения. Чтобы не платить за аренду необходимо два условия: 

• объективная невозможность пользоваться арендованным имуществом;
• невозможность должна быть подкреплена причинами, которые арендатор не может контролировать. 

Отсутствие доступа к имуществу

В законодательстве Украины нет понятия “невозможности пользования”, поэтому, если доступ к имуществу отсутствует должна быть доказательная база. Все доказательства должен будет предъявить арендатор, руководствуясь существующей судебной практикой и принципами логики. В суде необходимо объяснить, что были причины, за которые арендатор не мог отвечать. 

Сегодня во время войны это может быть: 

• отсутствие электроэнергии, водоснабжения, поломки, различные коммунальные аварии; 
• активные боевые действия, обстрелы;
• акты терроризма;
• захват предприятий;
• обязательная эвакуация населения;
• разрушения; 
• постоянная воздушная тревога, как в Луганской области. 

Если дело дойдет до суда, то арендатору придется доказывать, что именно ему мешало выполнить свои обязательства по договору и подтвердить этот факт. Подтверждением может служить универсальный или индивидуальный сертификат Торгово-промышленной палаты Украины, который указывает на форс-мажор, документ от коммунальщиков или службы чрезвычайных ситуаций. 

Приведем пример. Предприятие арендовало оборудование в городе, где произошла оккупация. На данный момент нет доступа к оборудованию, таким образом компания может быть освобождена от аренды. А вот если компания арендует склад, где хранит свои товары, и она продолжает им пользоваться, тем самым он выполняет свою функцию. Пока товар будет находиться на складе, аренду нужно оплачивать. Каждая ситуация уникальна и ее следует рассматривать отдельно. 

Чтобы подкрепить данные о невозможности пользоваться арендой, направьте письмо арендодателю, в котором подробно изложите почему вы не можете пользоваться имуществом. В письме нужно указать дату, с которой компания не работает, уместно добавить фото или другие доказательства. Также не забывайте о договоре аренды, в нем могут быть указаны обстоятельства, которые лишают арендатора к доступу и освобождают от арендной платы.