Нові обмеження «єОселі» у 2026 році: чому іпотеку можуть не схвалити
Програма доступної іпотеки «єОселя» залишається головним інструментом купівлі житла в кредит, однак у 2026 році її умови стали помітно жорсткішими. Оновлені вимоги вже впливають на вибір квартир, структуру попиту та кількість відмов з боку банків — особливо в регіонах.
Що змінилося в програмі «єОселя» у 2026 році
Протягом 2025–2026 років держава переглянула правила участі в програмі. Основний акцент змістився в бік новобудов, а вимоги до об’єктів і позичальників стали більш деталізованими.
Серед ключових змін:
- зменшено допустимий «вік» будинку, що автоматично скоротило вибір на вторинному ринку;
- розширено перелік новобудов, які можуть брати участь у програмі;
- посилено контроль за відповідністю площі та вартості житла встановленим нормативам.
У результаті інтерес покупців дедалі частіше зосереджується саме на нових житлових комплексах.
Окремі умови для ВПО: підтримка з обмеженнями
З вересня 2025 року діє спеціальна програма для внутрішньо переміщених осіб. Вона передбачає:
- компенсацію 70% першого внеску;
- компенсацію 70% іпотечних платежів за перший рік;
- відшкодування витрат на оформлення іпотеки — до 40 тис. грн.
Однак ключовим обмеженням стала максимальна вартість житла — не більше 2 млн грн. На практиці це суттєво звузило вибір, особливо у великих містах і в будинках із новим ремонтом. Навіть у Миколаєві знайти відповідний об’єкт у цьому ціновому діапазоні стає дедалі складніше.
Основні причини відмови в іпотеці «єОселя»
З кінця 2025 року Кабінет Міністрів оновив правила участі в програмі. Серед найпоширеніших причин відмови:
- наявність у власності житла площею понад 52,5 м² (для сім’ї з 1–2 осіб) з додаванням 21 м² на кожного наступного члена сім’ї;
- продаж нерухомості за останні 36 місяців, якщо її площа перевищувала норматив;
- перевищення допустимої площі квартири більш ніж на 10% або загальної площі понад 115,5 м²;
- перевищення встановленої вартості квадратного метра або загальної ціни об’єкта більш ніж на 10%.
Окремо варто враховувати: багато новобудов проєктувалися ще у 2024 — на початку 2025 року, коли цих обмежень не існувало. Через зростання собівартості будівництва, логістики та енергоносіїв забудовникам складно «вписатися» в нові ліміти.
Дохід позичальника: ще один критичний фактор
Навіть за повної відповідності об’єкта вимогам банк оцінює платоспроможність сім’ї. Наприклад:
- для купівлі однокімнатної квартири вартістю близько 1,5 млн грн мінімальний чистий дохід сім’ї має становити від 32 тис. грн на місяць;
- у дорожчих містах цей показник сягає 50–60 тис. грн.
Для Миколаєва вимоги до доходу нижчі, ніж у Києві чи Львові, але банки дедалі частіше враховують додаткові ризики та фінансове навантаження сім’ї.
Рієлтори нашого АН «Оксаген» відзначають кілька локальних тенденцій:
- зростає попит на компактні квартири, які «проходять» за нормативами «єОселі»;
- збільшилася кількість запитів на юридичну перевірку об’єктів перед поданням заявки;
- продавці частіше погоджуються на торг, якщо покупець планує іпотеку;
- підвищений інтерес зберігається до будинків з автономним опаленням і готовими документами.
У 2026 році «єОселя» залишається робочим інструментом купівлі житла, але потребує більш ретельної підготовки — як щодо об’єкта, так і щодо документів та доходів позичальника. Помилка на будь-якому етапі може призвести до відмови банку. Якщо ви плануєте купівлю або продаж житла в Миколаєві з використанням іпотеки «єОселя», фахівці агентства нерухомості АН «Оксаген» допоможуть підібрати об’єкт, що відповідає всім вимогам програми, перевірити квартиру та документи до подання заявки, оцінити шанси на схвалення іпотеки, безпечно супроводити угоду — від консультації до реєстрації права власності.
