Купівля квартири за довіреністю в Україні: приховані ризики та нові правила 2026 року
Угоди за довіреністю в Україні — звична практика, особливо в умовах, коли власники перебувають за кордоном або не можуть особисто бути присутніми у нотаріуса. Закон дозволяє представництво: це прямо передбачено ст. 237 Цивільний кодекс України.
Однак з точки зору покупця така угода — зона підвищеного ризику. Формально все може бути бездоганно: нотаріус, печатки, реєстрація. Проте ключове питання — чи справді власник має намір продати квартиру саме на цих умовах?
Де приховується головна небезпека
Довіреність — це похідний документ. Якщо «похитнувся» фундамент (воля власника), руйнується вся угода.
🔹 Відкликання довіреності в останній момент
Відповідно до ст. 249 Цивільний кодекс України, власник має право скасувати довіреність у будь-який час. Навіть за годину до підписання договору. Якщо дані в реєстрі ще не оновилися — покупець ризикує отримати судовий спір замість квартири.
🔹 Смерть довірителя
Ст. 248 Цивільний кодекс України прямо визначає: довіреність припиняє свою дію зі смертю особи, яка її видала. У такому випадку нерухомість переходить до спадкоємців. Підписання договору після смерті власника автоматично робить угоду проблемною.
🔹 Оскарження через стан власника
Якщо родичі доведуть, що власник не усвідомлював своїх дій або перебував під тиском, договір можуть визнати недійсним. Особливо часто такі ситуації виникають під час продажу житла літніх людей.
Як захистити себе у 2026 році
Ринок став більш технологічним, але ризики повністю не зникли.
✔ Перевірка реєстру в день угоди
Нотаріус зобов’язаний перевірити чинність довіреності через Єдиний реєстр довіреностей. Покупцеві важливо переконатися, що перевірка проведена саме в день підписання договору.
✔ Згода другого з подружжя
Якщо квартира була придбана у шлюбі, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя (ст. 65 Сімейний кодекс України). Відсутність такого документа — часта причина судових спорів.
✔ Особистий контакт із власником
У 2026 році відеозв’язок — це стандарт безпеки. Добросовісний продавець без проблем підтвердить по відео свій намір продати квартиру, покаже паспорт і погодить умови угоди.
✔ Чіткі формулювання повноважень
У довіреності має бути прямо зазначено право укладати договір купівлі-продажу та отримувати грошові кошти. Якщо вказано лише «представляти інтереси» — цього недостатньо.
Що змінилося на ринку у 2026 році
У 2026 році зросла кількість угод за довіреністю через збільшення числа власників, які постійно проживають за межами України. Водночас посилився цифровий контроль нотаріальних дій, а оновлення даних у реєстрах стало швидшим.
Однак судова практика свідчить: у разі конфлікту суди дедалі частіше стають на бік реального власника, якщо доведено відсутність його наміру продавати житло. Тому навіть статус «добросовісного покупця» не завжди гарантує захист.
Занижена ціна, поспіх, тиск у стилі «підписати сьогодні» — тривожні сигнали, які не можна ігнорувати.
Угоди за довіреністю потребують глибокої юридичної перевірки: аналізу повноважень представника, історії об’єкта, можливих обтяжень і судових ризиків.
Наше агентство нерухомості «Оксаген» супроводжує клієнтів на всіх етапах: перевіряє документи, взаємодіє з нотаріусами, аналізує ризики та допомагає провести угоду максимально безпечно. Якщо ви плануєте купівлю квартири за довіреністю — краще передбачити ризики заздалегідь, ніж вирішувати їх у суді.
