Чинники, що впливають на продаж нерухомості

Співробітник АН «ОКСАГЕН» Козлова Наталія Володимирівна розповіла про фактори, які можуть вплинути на ефективність продажу квартири.
Купівля-продаж житла – це важкий процес, який складається з великої кількості деталей і нюансів, до яких потрібно підходити з великою відповідальністю, оскільки вони впливають на перебіг усієї угоди.

Причини, що впливають на процес купівлі-продажу нерухомості

Фактор мотивації
Коли власник має чітке розуміння того, навіщо йому треба продати нерухомість, у який термін потрібно вкластися, чи є альтернативи для вирішення цього питання, тоді у нього є мотивація для продажу.
Якщо ж клієнт планує отримати з угоди певну суму, яка нереальна, з ситуації на ринку, то, швидше за все, мотивації у клієнта немає. Зазвичай він планує продавати, він нікуди не поспішає. У таких випадках власнику рекомендують здати свій об’єкт в оренду, поки ціна не зміниться до тієї, яка йому підходить.
Таку ситуацію може охарактеризувати поняття «туалетна мотивація», коли людина стає цілеспрямованою у вирішенні свого питання. За таким же принципом треба слідувати продавцю, коли він вирішується на продаж своєї нерухомості.

Власник
Сам власник, а також інші особи, які також мають права на нерухомість, що продається, можуть стати причиною, через яку їх об’єкт не продається. Але, якщо клієнт має розуміння ринкової ситуації, тоді результат у більшості випадків стане позитивним.Це також стосуватиметься і власників (часто родичі чи бізнес-партнери), які  перебувають у дружніх відносинах між собою та спільними зусиллями намагаються вирішити питання.
Сукупність всіх факторів, які представлені при вдалому розкладі для власників будуть сприяти тільки ефективному продажу. В іншому випадку, власник або його помічники стануть лише перешкодою для продажу.

Обтяження
А саме, його відсутність буде лише на користь угоді. До непередбачених проблем можна віднести незаконне перепланування, судові рішення щодо квартири, заборгованість по ЖКП та інше.
Вирішення таких питань може затягнути процес продажу та зменшить шанси на продаж у рази. Тому власникам настійно рекомендується вирішити їх до початку продажу.

Початкова ціна
Цей чинник становить майже 100% успіху при купівлі-продажу нерухомості. Для цього необхідно вивчити ситуацію на ринку і дізнатися чи є попит за аналогічними пропозиціями, чи були угоди останнім часом, які існують подібні варіанти за параметрами. З’ясувавши дані складові, можна близько підійти до стартової ціни з продажу для покупців і максимально зацікавити їх у об’єкті, що продається. Чим точніше буде ціна або стартові умови, тим менше часу буде потрібно для продажу.

Підготовка документів
Перелік документів, які необхідні для продажу, можна знайти на сайті http://oksagen.ua/ або проконсультуватися у співробітників нашого АНДокументи повинні бути, як і на нерухомість, що продається, так і ті, що засвідчують особу власника об’єкта. Також для оформлення угоди потрібно підготувати пакет документів як довідки, виписки, оцінки та інше.

Подібні пропозиції на ринку нерухомості
Продавець повинен детально дізнатися про переваги та попит на аналогічні об’єкти. Власник може уточнити цю інформацію із відкритих джерел. Статистику останніх продажів і реальний попит можна дізнатися, працюючи з агентом нерухомості, який володіє такими даними.

Загальні характеристики житла
Загальна та житлова площі, поверх і поверховість будинку, планування вважаються головними критеріями при пошуку квартири.
1-2-кімнатні квартири зараз мають більший попит, ніж багатокімнатне житло, а перші та останні поверхи також менш затребувані, ніж середні.
Хоча на будь-яку нерухомість знайдеться свій покупець.

Місцезнаходження
Стан двору, сусідні будинки, інфраструктура, транспортні розв’язки – це друге, що дивиться покупець. Об’єкти промзон, віддаленість від міського транспорту, шкіл, дитячих садків, магазинів зменшують шанси на те, що клієнт зверне увагу на такі пропозиції.

Види нерухомості
На сьогоднішній день існує 4 сегменти: економ, комфорт, бізнес, преміум (елітне житло). Найбільший попит на економ, комфорт та бізнес житло. Але і на елітну нерухомість є покупці, питання лише у мотивації продажу у власника.
Відмінностей у підході щодо продажу різних видів нерухомості майже немає, але є своя специфіка просування в кожному сегменті.

Зовнішній вигляд квартири
Передпродажна підготовка  створює підвищений попит, тим самим і вартість може бути більшою. Необхідно привести в порядок квартиру і сходовий майданчик, різні дрібні і великі поломки повинні бути усунені.
Потенційного покупця на етапі показу може злякати зовнішній вигляд житла, а власник на тлі невдоволення не зможе розповісти про переваги квартири.

Платоспроможність покупців
Про цей пункт можна дізнатися самостійно, після початку продажу. Сьогодні існує тенденція про завищені очікування за ціною. Тому виставляючи свій об’єкт на продаж, клієнти дивуються, що покупців або мало, або вони не готові платити ту вартість, яку планував отримати власник. Коли власник дізнається про мінімальну купівельну спроможність, то для нього найприйнятнішим варіантом стане відмова від продажу, поки не зміниться обставини на ринку нерухомості.

Рекламна кампанія
Найкращим варіантом стане співпраця з маркетинговими та рекламними компаніями. Також на допомогу прийдуть різні інтернет-портали, зовнішня реклама та реклама у ЗМІ, які дозволяють максимально охопити коло потенційних клієнтів.
Короткі описи, фото в поганій якості в кілька разів знижують ймовірність обігу потенційного покупця. Чим більше реклами отримає об’єкт, тим більше шансів продаж нерухомості.

Сезонність та форс-мажорні обставини
Пора року також впливає на процес продажу. Влітку, новорічні свята, активність клієнтів падає. Складні погодні умови також негативно впливають на продаж. Тому момент із плануванням часу для старту продажів заздалегідь продумати. Курс валют, негода чи природні лиха – це ті обставини, які можуть поміняти плани з продажу.

Самостійний продаж або співпраця з агентством нерухомості
Наступні пункти продажу пов’язані з питаннями роботи з ріелтором. Власник сам вирішуватиме, чи потрібна йому допомога агента чи ні. Але, треба розуміти, що ріелтор ріелтору не відрізняється.
Агент з нерухомості необхідний власнику для створення попиту на його об’єкт, щоб продати його за максимально вигідною ціною і в короткі терміни. Найкраще з цими завданнями справляються ріелтори, які працюють у рамках партнерських продажів, як, наприклад, наша АН, яка є членом СРК та АСНУ.

Фактори, які впливають на продаж (робота з агентом з нерухомості)

Покази об’єкта
Власнику нерухомості не рекомендується бути присутнім на показах та переговорах з покупцями. Оскільки не всі власники мають досвід проведення переговорів. Професійний ріелтор працює на користь свого клієнта і вміє приховувати навіть невеликі дефекти.
Тому власнику, якщо він таки вирішив працювати з ріелтором, варто повністю довіритися йому і не бути присутнім на показах.Фахівець може професійно провести презентацію квартири та збудувати її таким чином, що власник та його об’єкт будуть лише у виграшній позиції.

Непрофесійний підхід
Даний анти фактор відбувається, коли з об’єктом працює не професіонал, при цьому, створюючи тільки труднощі та ускладнення в процесі, і в результаті працює на шкоду клієнту. Тому власнику варто звертатися лише до перевірених агенцій, які зможуть на належному рівні надати послуги.

Підписання ексклюзивного договору
Якщо ж власник вирішується підписати такий документ, то буквально на перших днях він уже побачить результати роботи агента, оскільки він працює лише на користь клієнта. Мотивація у рієлтора на максимумі, і він при цьому прагне не тільки заслуженої винагороди, але й рекомендацій, позитивних відгуків і повторних звернень клієнта до послуг.

Система партнерських продаж
Якщо власник уклав ексклюзивний договір з агентством нерухомості, яке полягає в різних спілках і асоціаціях, то така співпраця допомагає за короткі терміни повідомити найбільшу кількість потенційних покупців про об’єкт, що продається за допомогою колег-ріелторів.

Переговори з покупцем
Власнику також не обов’язково брати участь у переговорах, так само як і не бути присутніми на показах. Це стосується тільки тих випадків, коли на нього працює професіонал, а ріелтор-початківець. Неправильно побудована розмова може відвернути покупця від ідеї придбання об’єкта.

Динаміка процесу
З початку співробітництва ріелтор налагоджує процес, фіксує дзвінки, покази, розміщує рекламу. Інформуючи власника, він дає поради щодо подальших дій купівлі-продажу. Власник, не зобов’язаний повністю вникати в процес, завдання агента з нерухомості створити ситуацію, за якої власник матиме вибір найкращої пропозиції.

Інші причини
Сукупність факторів, також як і якісь несуттєві на перший погляд нюанси, які не вказані вище, можуть вплинути на перебіг подій, пов’язаних із продажем квартири.
Звертайтеся за допомогою або консультацією лише до перевірених фахівців. Не варто довіряти таку важливу справу, як продаж нерухомості, профанів.