Як розпізнати шахраїв при купівлі/продажі нерухомості?
Купуючи квартиру, у клієнтів можуть виникнути безліч питань, що стосуються заміни об’єктів нерухомості або документів. Тому проблема, як уберегти себе від шахраїв при оформленні угоди, на сьогоднішній день дуже актуальна.
Директор агентства нерухомості «Оксаген» Геннадій Миколайович Шмарко ділить ризики, що виникають при купівлі квартир на первинному та вторинному ринках.
Шахрайство на первинному ринку
1. Відсутність дозвільної документації. Якщо забудовник не має дозвільних документів у наявності, то потрібно або почекати, коли їх оформлять, або відмовитися від купівлі об’єкта – в Україні будь-яке будівництво без дозволу заборонено законом.
2. Невідповідність інформації у документах з того, що є за фактом. Дані про будівництво на інтернет-порталах, бігбордах та в документах не повинні відрізнятися. Наприклад, продається квартира в дев’ятиповерховому будинку, а дозвіл є на будівництво лише «п’ятиповерхівки», оскільки будувати вище не дозволено, згідно з містобудівним планом району.
3. У договорі не зазначено про можливі штрафи, умови повернення грошей, гарантії. Геннадій Миколайович наголошує, що якщо у договорі немає повернення коштів при виході з договору або невиконанні забудовником своїх зобов’язань, то рекомендовано відмовитися від співпраці з компанією.
4. Занижена ціна може стати причиною того, що забудовник хоче отримати гроші за короткий період або заощадити на якості будматеріалів. Тому варто звіриться із середньою ціною по району та сегменту – якщо різниця надто суттєва, уточніть, що може бути причиною такої ситуації.
5. Невідповідність будівництва цільового призначення землі. Будівництво будинку має відбуватися на ділянці, цільове призначення якої – будівництво багатоповерхових будинків, а не, наприклад, обслуговування гаражних кооперативів.
Крім цього, Геннадій Шмарко рекомендує приділити увагу перевірці прав компанії-забудовника користуватися ділянкою (повинен бути чинний договір оренди або договір купівлі-продажу). Також не потрібно забувати і про реєстри судових рішень, щоб знати наявність щодо нерухомості кримінальних справ, згідно з якими уповноважені органи можуть забрати ділянку в міську власність.
Шахрайство на вторинному ринку
1. У реєстрі прав на нерухомість немає даних про продавця, як про власника нерухомості. Бувають випадки, коли зловмисники беруть в оренду квартиру, а потім, як власники, продають її. Важлива деталь: у реєстрі прав на нерухомість є дані тільки про ту нерухомість, право власності на яку було отримано після 2003 р. Якщо власник показує документ про право власності, яке було куплено до 2003 р., та інформації про нього у реєстрі немає, то швидше за все, це і є господар. Насторожити має, якщо інформація про пред’явлений документ та реєстр відрізняються, або якщо документ виданий після 2003 р., а даних про нього у реєстрі немає.
2. Прописані родичі та малолітні діти. Усі, хто прописаний у квартирі, мають виписатися до здійснення угоди. Це не завадить проведенню угоди, але виписати їх буде складно. Особливо якщо це неповнолітні діти.
3. Власник отримав житло у спадок. У такому разі потрібно дізнатися, чи немає законних спадкоємців, крім продавця. Інакше можна буде оскаржити законність угоди.
4. «Свій» нотаріус. Оскільки в угодах купівлі-продажу більше ризиків у покупця, то саме він має вирішити, у якого нотаріуса будуть підписані документи.
5. Багато перепродажів за короткий проміжок часу. Постійно змінюючи власника, зловмисники замітають сліди. В результаті, якщо ланцюжок угод визнають недійсним, постраждає кінцевий сумлінний покупець.
6. Недотримання форми договору. Договір купівлі-продажу, міни або дарування укладається у нотаріальній формі. Без оформлення нотаріуса покупець не зможе зареєструвати на себе право власності.
7. Відмова від показу об’єкта до укладання угоди. Купуючи квартиру без перегляду – дуже ризиковано. Не побачивши об’єкт особисто, важко скласти враження про його реальний стан.
8. Продаж за довіреністю. Трапляється, що до укладання угоди власник встиг відкликати довіреність, що може спричинити скасування угоди. Тому рекомендовано запрошувати власника особисто підписувати договори.
9. Велика сума передоплати. Якщо власник просить внести завдаток (20-50% від суми договору), існує ризик, що після його отримання може просто зникнути. Зазвичай сума задатку має перевищувати 1 000 у.о. У більшості випадків, можна постаратися повернути свої гроші через суд, що може спричинити втрату часу та ще більших вкладень. Геннадій Миколайович уточнює, що рішення суду та його виконання можуть бути актуальними, якщо аферисти мають що стягувати, але, як правило, вони нічим не володіють.
