Новий порядок реєстрації прав на нерухоме майно: що змінилося?

Наприкінці літа Кабінет Міністрів знову вирішив змінити «правила гри» у сфері реєстрації прав на нерухоме майно. Постановою уряду № 553 від 23.08.2016 р. було затверджено, у тому числі, у новій редакції Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Порядок). Зміни у цій сфері були зумовлені необхідністю усунення деяких недоліків законодавства, які були виявлені під час практичного застосування окремих норм. Варто зазначити, що з моменту ухвалення Порядку у первинній редакції не минуло й року.
Більшість нових норм Порядку набула чинності з 6 вересня. Метою нового Порядку його автори вказують удосконалення діючих адміністративних процедур та електронної взаємодії державних органів для покращення якості адміністративних послуг. Можна сказати одне: ціль потрібна і своєчасна.
Вкажемо, які ж основні зміни відбулися у цій сфері.

1. Скорочення переліку документів та взаємодія між реєстрами.
Під час реєстрації речових прав на нерухоме майно тепер не потрібно буде подавати документи, які перебувають у володінні державних органів.Зокрема, відомості про документи, що підтверджують прийняття в експлуатацію об’єкта, будівництво якого завершено, отримуватимуть реєстратор у режимі реального часу з відповідного Єдиного реєстру документів (які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт та свідчать про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, а також відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів). Порядком передбачено, що це положення набуде чинності через два місяці з моменту набуття чинності новою редакцією Порядку, тобто не раніше 6 листопада. Також передбачено обов’язкове використання реєстратором даних інших реєстрів при розгляді поданої заяви (у т.ч. Державного земельного кадастру, реєстру іпотек та ін.).

2. Реєстрація прав та обтяжень на підставі рішення суду.
Порядком передбачено, що реєстратор перевіряє справжність такого рішення за допомогою Єдиного реєстру судових рішень. Не вказано, що робити реєстратору, якщо таке судове рішення у реєстрі відсутнє. Для таких випадків необхідно передбачити у Порядку обов’язок реєстратора надсилати відповідний запит про справжність такого рішення до суду, зазначеного у наданому заявником рішенні, та до моменту отримання інформації із суду призупинити розгляд заяви. Такі дії, безперечно, можуть затягнути процес реєстрації.Однак, вони можуть виключити ситуацію реєстрації переходу прав на нерухоме майно на підставі підробленого рішення суду (про що свідчить відповідна практика).

3. Визначено перелік заяв, які можуть подаватися в електронній формі.  
Зокрема, таке право надано забудовникам, власникам, у яких виникло речове право, у певних випадках державним виконавцям та ін.

4. Визначено перелік підстав, за яких не потрібно подавати документи, що підтверджують присвоєння адреси об’єкту. 
Зокрема, немає необхідності подавати документи у разі поділу чи об’єднання об’єктів (квартира, житлове чи нежитлове приміщення та ін.); реєстрації права власності на індивідуальний (садовий) житловий будинок, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яке зареєстровано у Державному реєстрі прав.

5. Розширено перелік випадків, у яких щодо держ. реєстрації права власності на нерухомість, що перебуває в іпотеці або податковій заставі, не потрібно подавати документ, що підтверджує згоду іпотекодержателя на відчуження майна (в разі реєстрації права власності на підставі свідоцтва про спадщину).

6. Усунено «прогалину» попередньої редакції Порядку щодо реєстрації речових прав.
Йдеться про реєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, які були зареєстровані до 01.01.2013 р.відповідно до законодавства, що діяло на момент дати їх виникнення, у зв’язку зі втратою або пошкодженням документа, що встановлює право. Раніше порядком у таких випадках передбачалася реєстрація речових прав лише на земельну ділянку.

7. Врегульовано порядок реєстрації права власності на підставі рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Тепер для реєстрації права власності у таких випадках подається рішення суду, яке набрало законної сили, а також один із документів (перелік визначений Законом), який був виданий раніше, що підтверджує право власності на майно за фізичною/юридичною особою, на користь якого воно витребуване.
8. Врегульовано порядок реєстрації права власності на підставі рішення суду про визнання права власності на самовільно побудовану нерухомість.
На нашу думку, в Порядок закладено протиріччя, при якому для реєстрації прав у цьому випадку необхідно надати, у тому числі, документ, що підтверджує прийняття об’єкта в експлуатацію та документ про присвоєння адреси об’єкту (попри те, що об’єкт визнано самовільно збудованим судом).
Загалом, нова редакція Порядку усуває низку існуючих прогалин та скорочує перелік документів, які необхідно подавати державному реєстратору. При цьому вона містить деякі протиріччя, які необхідно усунути. Загалом тенденція частої зміни «правил гри» у сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно не сприяє стабільності громадянського обігу та економічних відносин.