В Україні закон дозволяє продавати не лише цілий будинок, а й його частину — частку. Така ситуація часто виникає, якщо нерухомість була отримана у спадок, подарована, придбана у складчину або розділена між колишніми подружжям. Втім, продаж частини будинку — процес непростий. Усе залежить від форми власності та згоди інших співвласників.
У цьому матеріалі розповімо, на що варто звернути увагу під час продажу частки, які труднощі можуть виникнути та як уникнути юридичних ризиків.
Перш ніж виставити частку на продаж, потрібно уточнити, яка у вас форма власності. В Україні існує два типи:
часткова (пайова) власність — кожен володіє визначеною частиною нерухомості (наприклад, ½ або ⅓);
спільна сумісна власність — частки не визначені, і будинок належить усім власникам разом.
Якщо у вас часткова власність, продати свою частину можна відносно просто — вона вже юридично закріплена. Якщо ж частки не виділені — доведеться спочатку визначити їх через угоду або суд.
Якщо будинок перебуває у спільній власності, інші співвласники мають переважне право викупу. Це означає, що перед продажем сторонньому покупцеві ви зобов’язані письмово повідомити інших власників, вказавши ціну та умови угоди.
У співвласників є один місяць на прийняття рішення. Якщо хтось погоджується — продавати потрібно саме йому. Якщо ж ні — співвласники мають письмово відмовитися від купівлі, з нотаріальним підтвердженням. Важливо: якщо ви не повідомите інших власників, вони можуть оскаржити угоду в суді та домогтися її скасування.
Якщо інші співвласники не виходять на зв’язок, їх все одно потрібно офіційно повідомити. Це робиться через рекомендованого листа з повідомленням про вручення. У листі зазначається інформація про продаж: частка, ціна, дані покупця.
Якщо протягом місяця ніхто не відреагував, а листи вручені або повернуті як невручені — ви маєте право укласти угоду. Але пам’ятайте: якщо пізніше співвласник доведе, що не був належним чином повідомлений, угоду можуть анулювати.
Щоб захистити себе від спорів і судових розглядів:
Дійте лише офіційно, навіть якщо співвласники — родичі.
Усі повідомлення надсилайте письмово, з доказами доставки.
Зберіть необхідні документи: витяг з Реєстру прав власності, документ, що підтверджує право на частку (договір купівлі-продажу, дарування, спадщини тощо), незалежну оцінку частки — вона знадобиться нотаріусу.
Іноді частку передають за договором дарування, щоб обійти переважне право інших власників. Це дійсно можливо — на такі угоди право першочергового викупу не поширюється.
Однак є певні моменти:
отримувач подарунка сплачує 5% податку (якщо не є родичем);
додатково — 1,5% військового збору;
податок розраховується на основі ринкової вартості, визначеної експертом.
Тому дарування може бути вигідним лише при передачі частки родичу або близькій довіреній особі.
Експерти рекомендують завжди дотримуватися офіційної процедури, навіть якщо між співвласниками добрі стосунки. Більшість спорів виникає через відсутність письмових повідомлень та домовленостей. Якщо хоча б один співвласник не був належним чином поінформований, угоду можуть визнати недійсною.
Іноді продаж частки призводить до судових розглядів. Це можливо, якщо:
співвласника не повідомили про продаж;
частка не визначена юридично;
хтось із власників категорично проти угоди;
документи містять суперечливі дані.
У таких випадках доводиться звертатися до суду або для виділення частки в натурі, або для визнання угоди законною. Але такі процеси можуть бути тривалими та вимагати додаткових витрат.
