Нові обмеження в «єОселі» з 9 лютого: що змінилося та як це вплине на ринок Миколаєва
Державна програма пільгової іпотеки «єОселя» у 2026 році зазнала найсерйозніших змін із моменту запуску. З 9 лютого набрали чинності нові обмеження, які суттєво звужують коло учасників і встановлюють жорсткі вимоги до нерухомості.
Головна мета нововведень — зробити програму більш адресною та скоротити випадки використання пільгової іпотеки для придбання дорогого або надто просторого житла.
Головні зміни
Обмеження площі: тепер усе суворо за нормою
Відповідно до постанови №1637, держава встановила чіткі ліміти щодо площі нерухомості:
- для однієї людини або пари — квартира до 52,5 кв. м, будинок до 62,5 кв. м;
- додатково — +21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї;
- максимальна межа — 115,5 кв. м для квартири та 125,5 кв. м для будинку.
Якщо житлу більше трьох років — перевищувати норму не можна ні на метр.
Для новобудов віком до трьох років допускається відхилення до 10%, але не більше.
Для Миколаєва це означає, що під програму переважно потраплятимуть однокімнатні та компактні двокімнатні квартири. Просторе житло фактично виходить за межі «єОселі».
Перевірка майна: тепер за останні 3 роки
Одна з найчутливіших змін — розширений аналіз майнової історії. Якщо раніше банки перевіряли операції з нерухомістю за останні 12 місяців, тепер враховується період у 36 місяців.
Якщо за останні три роки ви продали квартиру, і її площа разом із наявною нерухомістю перевищує встановлені ліміти — в участі в програмі можуть відмовити.
Для мешканців Миколаєва це особливо актуально, оскільки багато родин останніми роками продавали житло для переїзду або оптимізації витрат.
Обмеження щодо ціни квадратного метра
Тепер встановлено й цінову «стелю». Максимальна вартість розраховується на основі регіональної опосередкованої вартості будівництва, помноженої на коефіцієнт 2.
Це означає, що не кожну квартиру можна придбати за «єОселею», навіть якщо вона підходить за площею. Різницю між ринковою ціною та лімітом більше не можна компенсувати збільшеним першим внеском.
Як це вплине на ринок
На первинному ринку зміни стали несподіванкою для багатьох забудовників. Більшість житлових комплексів проєктувалися за старими стандартами — з більшою площею та іншою ціновою політикою.
Експерти прогнозують, що у 2026 році виникне дефіцит компактних квартир, які відповідають новим вимогам програми. Особливо це стосується новобудов.
Що відбувається в Миколаєві зараз
На місцевому ринку вже помітні кілька тенденцій:
- підвищений попит на однокімнатні квартири до 50–55 кв. м;
- зростання інтересу до житла з автономним опаленням;
- збільшення кількості консультацій щодо «єОселі» та відмов через невідповідність параметрам;
- активізація вторинного ринку — частина покупців переключається на готове компактне житло.
Крім того, у Миколаєві на початку 2026 року обговорюється запуск нових проєктів реконструкції житлових кварталів і поступове пожвавлення первинного ринку після періоду стагнації. Однак саме компактні квартири стають найліквіднішим сегментом.
Що важливо врахувати покупцям
Нові правила зробили «єОселю» менш гнучкою. Перед поданням заявки важливо:
- перевірити відповідність площі;
- проаналізувати свою майнову історію за 3 роки;
- переконатися, що вартість квартири вкладається в ліміт;
- заздалегідь розрахувати податкові та супутні витрати.
Помилки на етапі вибору квартири можуть призвести до відмови банку вже після внесення завдатку.
Якщо ви плануєте купівлю житла в Миколаєві за програмою «єОселя» або хочете зрозуміти, які об’єкти справді відповідають новим вимогам, наші фахівці АН «Оксаген» допоможуть підібрати відповідний варіант, перевірити документи та безпечно супроводити угоду від консультації до реєстрації права власності.
