Житло за програмою «єОселя»: яку нерухомість не вдасться придбати в іпотеку

Державна іпотечна програма «єОселя» стала реальною підтримкою для тисяч українських родин. Проте на практиці підбір відповідної квартири чи будинку часто виявляється складнішим, ніж здається на перший погляд. Нерідко вже на етапі перевірки об’єкта з’ясовується, що банк не готовий фінансувати обрану нерухомість.

Формальні вимоги програми оприлюднені у відкритому доступі, однак існує низка важливих моментів, про які покупці дізнаються надто пізно — вже після огляду житла або навіть внесення завдатку.

Рік побудови: ключовий фактор відмов

Однією з найпоширеніших причин відмови є вік будинку. Для учасників загальної програми під 7% вимоги доволі жорсткі: житло має бути новим — не старшим за три роки з моменту введення в експлуатацію. Класична «вторинка» — будинки 90-х, 2000-х і навіть пізніших років — під ці умови не підпадає.

Для пільгових категорій (ставка 3%) правила м’якші, але також мають обмеження. В обласних центрах допускаються будинки віком до 10 років. У менших населених пунктах формального ліміту за роком побудови немає, однак остаточне рішення все одно залишається за банком.

Варто враховувати, що фінансові установи оцінюють не лише відповідність вимогам програми, а й ліквідність об’єкта. Якщо будинок перебуває в незадовільному технічному стані, відмова можлива навіть за формального дотримання всіх норм.

Обмеження щодо площі житла

Програма «єОселя» спрямована на забезпечення базової житлової потреби, а не на фінансування об’єктів із надмірною площею. Тому діють чіткі обмеження:

• до 115,5 кв. м — для квартир;

• до 125,5 кв. м — для приватних будинків.

Розрахунок здійснюється з урахуванням складу сім’ї: 52,5 кв. м на одну особу плюс по 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Площу понад встановлену норму покупець оплачує власним коштом.

Якщо ж перевищення метражу є значним, банк може взагалі відмовитися приймати такий об’єкт у заставу, незалежно від платоспроможності клієнта.

Юридичні заборони в межах програми «єОселя»

Навіть новий будинок із відповідною площею може не пройти перевірку через юридичні обмеження. До безумовних заборон належать:

• об’єкти культурної спадщини та пам’ятки архітектури — їх кредитування заборонене законом;

• специфічні типи нерухомості: кімнати в гуртожитках, будинки на землях для садівництва без належного цільового призначення;

• незаконні перепланування — будь-які зміни без офіційного погодження є підставою для відмови.

Перед внесенням завдатку обов’язково варто запросити у продавця технічний паспорт та витяг з Державного реєстру речових прав. Це допоможе уникнути втрати часу й нервів під час погодження об’єкта, який свідомо не відповідає вимогам банку.

Якщо ви плануєте купівлю житла за програмою «єОселя» та прагнете мінімізувати ризики, наше агентство нерухомості «Оксаген» супроводжує клієнтів на всіх етапах угоди — від підбору об’єктів, що підходять під іпотеку, до перевірки документів і взаємодії з банком. Професійний супровід особливо важливий, коли кожна деталь має значення.