Перелік законодавчих аспектів при купівлі квартири у новобудові
При купівлі квартири в новобудові, потенційному покупцю слід ознайомитися зі своїми правами та обов’язками, встановленими в українському законодавстві. Водночас потрібно детально вивчити права та гарантії компанії-забудовника.
Фахівці АН «Оксаген» надають перелік законодавчих аспектів при інвестуванні в новий житловий фонд:
- Закон України «Про інвестиційну діяльність»
Цей документ чітко визначає регламент прав та обов’язків покупця та продавця, а також регулює порядок провадження інвестиційної діяльності. Розділ 2 цього документа вкаже покупцеві, як захистити свої інвестиції, у статті 18 зазначені гарантії, які отримає забудовник та інвестор, зони відповідальності покупця та продавця зазначені у статті 8 закону, а способи фінансування визначені статтею 4 вищезазначеного закону.
1.2.Договір купівлі-продажу облігацій при купівлі новобудови
Цей документ вкаже покупцеві не лише на його права та обов’язки, а й визначить порядок дій при придбанні нерухомості нового житлового фонду за легальними схемами. До таких схем належать:
– придбання нерухомості у вигляді фонду фінансування будівництва;
– купівля квартири у новобудові шляхом емісії цільових облігацій;
– Придбання квартири через інститут загального інвестування.
- Цивільний Кодекс України
Легальних схем не так вже й багато, та й умови часто бувають не дуже вигідними, тому забудовники часто вдаються до інших схем, що обходять закон, щоб зменшити податкові зобов’язання.Виходячи із цього, забудовники часто спираються на норми Цивільного Кодексу України. Цей закон визначає відносини (майнові та немайнові) фізичних та юридичних осіб. Отже, під час укладання договору купівлі-продажу Цивільний Кодекс України одна із основоположних документів. Кодекс також описує такі нюанси:
– глави 27 та 34 описують правила використання земель під забудову, а також випадки користування чужою та власною землею;
– стаття 331 говорить про порядок набуття прав на об’єкти нерухомості завершеного та незавершеного будівництва;
– Статті 183-184 визначають порядок використання земель під будинком, види договорів купівлі-продажу, їх особливості та порядок укладання, відповідальність та обов’язки учасників цивільних правовідносин та ін.
2.1. Договір купівлі-продажу деривативу
61 параграф Цивільного Кодексу України розповідає про будівельний підряд. Цей пункт регулює взаємини як продавця і покупця, а й землевласника, підрядника тощо. Це дозволяє застосовувати гнучкі схеми і на законних підставах оминати суворо встановлений регламент. Це стає актуальним при покупці нерухомості в рамках деривативу, форвардного контракту, договору пайової участі та ін.
- Закон «про регулювання містобудівної діяльності»
Важливим документом при купівлі квартири у новобудові є закон №3038-17 «Про регулювання містобудівної діяльності». Цей закон захищає державні та приватні інтереси при забудові території.Документ передбачає стабільний розвиток місцевості та визначає Регламент правових та організаційних аспектів будівництва. Стає зрозумілим, куди звернутися у разі виникнення проблем при будівництві, роль Держархбудконтролю тощо.
Закон №3038-17 вказує, яким чином має йти будівництво, як закінчуватися, а також класифікує об’єкти нерухомості за класами відповідальності.
- Постанова «Про державну реєстрацію майнових прав»
Після завершення будівництва, власник квартири має оформити право власності на придбану нерухомість. Цю процедуру докладно описано у Постанові Кабінету Міністрів України №1127. Особливу увагу слід звернути на такі пункти:
– пункти 6-29 розповідають про особливості реєстрації через фронт-офіси, а також через державні та приватні нотаріуси;
– пункти 35-39 описують реєстрацію права власності за рішенням суду;
– пункти 30-34 визначають порядок реєстрації шляхом подання заяви у електронній формі;
– пункти 40-76 визначають документи, необхідні реєстрації права на нерухомість;
– Пункт 5 визначає терміни реєстрації.
Також Постанова №1127 визначає загальні норми проведення процедури реєстрації, причини відмови та ін.
Ознайомившись із цими законами, ви зможете уникнути обману з боку забудовника. Також окрім вивчення законів, перед вкладенням коштів у новобуд, уважно вивчіть компанію-забудовника, її репутацію, відгуки у соціальних мережах тощо.
